摘要：隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，土地資源緊缺矛盾日漸凸顯，產(chǎn)業(yè)空間日趨飽和，“工業(yè)上樓”正在成為全國(guó)多個(gè)城市產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的新模式。本文簡(jiǎn)要梳理工業(yè)上樓的背景及政策，分析工業(yè)上樓項(xiàng)目實(shí)施要點(diǎn)、國(guó)企參與工業(yè)上樓的難點(diǎn)，并給出對(duì)策建議。

一、工業(yè)上樓的內(nèi)涵

“工業(yè)上樓”是城市發(fā)展到一定規(guī)模，土地資源極度緊缺狀態(tài)下必然出現(xiàn)的一種工業(yè)空間發(fā)展形式。

從建筑形態(tài)來(lái)看，體現(xiàn)為“垂直工廠、空中廠房”，制造空間從低層向高層拓展，以實(shí)現(xiàn)土地集約利用；從產(chǎn)業(yè)類型來(lái)看，受空中空間承載能力制約，工業(yè)上樓以輕生產(chǎn)、低污染、低能耗的高端制造業(yè)為主，與戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的特征相契合。工業(yè)上樓具備的建筑形態(tài)和產(chǎn)業(yè)類型特征，利于產(chǎn)業(yè)的高度集約，用一句話來(lái)描述是：“上下樓就是上下游，產(chǎn)業(yè)園就是產(chǎn)業(yè)鏈”。

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，土地資源緊缺矛盾日漸凸顯，產(chǎn)業(yè)空間日趨飽和。同時(shí)，新一輪科技和產(chǎn)業(yè)革命深入發(fā)展，新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)也在要求更高品質(zhì)、更低成本的生產(chǎn)研發(fā)空間。在此背景下，向存量要空間成為必然選擇。工業(yè)上樓能夠促成制造業(yè)從“平面縮圈”轉(zhuǎn)向“立體增長(zhǎng)”，提升經(jīng)濟(jì)密度。對(duì)于一二線核心城市而言，推動(dòng)工業(yè)上樓是破解產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間制約的必然途徑，也是城市走具有新時(shí)代特征的新型工業(yè)化道路的有利探索。

二、工業(yè)上樓的背景及政策梳理

（一）工業(yè)上樓背景

工業(yè)上樓模式最早來(lái)源于新加坡和香港，發(fā)展于珠三角地區(qū)。上世紀(jì)50年代，新加坡和香港面臨城市快速發(fā)展的客觀壓力，土地資源稀缺，工業(yè)迅猛擴(kuò)張，為解決土地緊缺和低效利用的問(wèn)題，對(duì)工業(yè)上樓進(jìn)行初步探索。新加坡構(gòu)建堆疊式廠房，香港則發(fā)展摩天工廠模式，將低技術(shù)、勞動(dòng)密集的手工業(yè)、輕工業(yè)搬上高樓，高度可達(dá)百米。

2010年起，以深圳為代表的珠三角城市開始建設(shè)工業(yè)大廈形態(tài)的工業(yè)上樓項(xiàng)目。作為對(duì)外開放的門戶，珠三角城市制造業(yè)發(fā)展迅速，面臨政府招商引資和企業(yè)擴(kuò)充產(chǎn)能的空間需求壓力；同時(shí)珠三角對(duì)拆除重建類城市更新工業(yè)用地有著提高容積率的審查約束。在此背景下，促成了一批以深圳全至科技創(chuàng)新園、東莞松山湖智谷為代表的工業(yè)上樓項(xiàng)目。

2015年之后，全國(guó)多個(gè)城市參考和借鑒珠三角做法，包括以上海、蘇州為代表的長(zhǎng)三角城市和以青島、天津?yàn)榇�表的環(huán)渤海城市，紛紛出臺(tái)落地了規(guī)范化的政策以及相應(yīng)的提案建議。相比珠三角城市，長(zhǎng)三角和環(huán)渤海土地資源的緊俏性沒有那么高，且產(chǎn)業(yè)類型相對(duì)偏“重”，因此工業(yè)上樓項(xiàng)目相對(duì)較少，產(chǎn)品形態(tài)以堆疊式廠房為主。代表項(xiàng)目包括蘇州騰飛新蘇工業(yè)坊、青島城陽(yáng)夏莊智造園等。

（二）工業(yè)上樓政策梳理

1. 國(guó)家層面

國(guó)家近年來(lái)鼓勵(lì)和推動(dòng)工業(yè)上樓政策頻發(fā)。2019年4月，自然資源部辦公廳印發(fā)《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引（2019年版）》，明確指出“鼓勵(lì)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃建設(shè)多層工業(yè)廠房、國(guó)家大學(xué)科技園、科技企業(yè)孵化器，供中小企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)多功能復(fù)合利用�！�

2021年7月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法的通知》，在總結(jié)梳理深圳已復(fù)制推廣的創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法第十條 “劃定‘區(qū)塊線’，保障工業(yè)發(fā)展空間”的內(nèi)容中，提出要推廣工業(yè)上樓模式。

表1 工業(yè)上樓國(guó)家政策文件梳理

2. 地方層面

多地政策推動(dòng)工業(yè)上樓實(shí)踐，主要聚焦以政府為主導(dǎo)、強(qiáng)調(diào)尊重市場(chǎng)規(guī)律，滿足當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展走向。同時(shí)由于各個(gè)地區(qū)產(chǎn)業(yè)不同，工業(yè)發(fā)展背景不一，也存在較大的地區(qū)差異性。

珠三角政策支持加大產(chǎn)品供給，明確審批流程，從政務(wù)服務(wù)上保障了項(xiàng)目建設(shè)落地。2023年2月，深圳市人民政府發(fā)布《深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案》（深府函〔2023〕20號(hào)），對(duì)工業(yè)上樓項(xiàng)目具體類型的管理模式進(jìn)行劃分，對(duì)產(chǎn)業(yè)定位、總收益率、租金漲幅和租金價(jià)格上限等方面給出了明確規(guī)定，簡(jiǎn)化了項(xiàng)目的審批流程，優(yōu)化了審批機(jī)制。

長(zhǎng)三角城市中，上海、蘇州出臺(tái)了市級(jí)政策，2023年9月，上海市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)“工業(yè)上樓”打造“智造空間”的若干措施》（滬府辦規(guī)〔2023〕21號(hào)），提出明確目標(biāo)：三年推出智造空間3000萬(wàn)方，并提出經(jīng)認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，按照開發(fā)建設(shè)投資總額給予一定比例的資金獎(jiǎng)勵(lì)，單個(gè)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)最高不超過(guò)3000萬(wàn)元。同月，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《蘇州市“工業(yè)上樓”設(shè)計(jì)引導(dǎo)指南》，明確了工業(yè)上樓項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)細(xì)則。

表2 工業(yè)上樓地方政策文件梳理

三、工業(yè)上樓項(xiàng)目實(shí)施要點(diǎn)分析

當(dāng)前，工業(yè)上樓在珠三角城市的發(fā)展路徑已經(jīng)相對(duì)比較成熟，長(zhǎng)三角城市以上海、蘇州為代表，環(huán)渤海城市以青島、天津?yàn)榇�表，根�?jù)各自的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及載體的實(shí)際情況，分別進(jìn)行落地和推動(dòng)，從初步發(fā)展進(jìn)入到快速發(fā)展的階段，并逐步帶動(dòng)其他工業(yè)城市進(jìn)行探索。

根據(jù)其運(yùn)行鏈條，工業(yè)上樓實(shí)施要點(diǎn)包括籌建渠道、產(chǎn)業(yè)定位、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理四個(gè)方面。

（一）籌建渠道

根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局，工業(yè)上樓項(xiàng)目的籌建渠道主要有三種，分別為城市更新、產(chǎn)業(yè)提容、新供應(yīng)用地。城市更新途徑，即通過(guò)拆除重建類城市更新路徑實(shí)施的工業(yè)上樓項(xiàng)目；產(chǎn)業(yè)提容途徑，即已出讓產(chǎn)業(yè)用地申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率、增加建筑面積的工業(yè)上樓項(xiàng)目；新供應(yīng)用地途徑，通過(guò)掛牌出讓方式取得用地建設(shè)可售的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，以及通過(guò)協(xié)議出讓方式取得用地建設(shè)只租不售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。其中，政策重點(diǎn)鼓勵(lì)項(xiàng)目利用城市更新的機(jī)會(huì)探索工業(yè)上樓模式，包括低效用地的再開發(fā)、工業(yè)用地提質(zhì)增效等，通過(guò)拆除重建，提高容積率，提升土地利用效率。

（二）產(chǎn)業(yè)定位

工業(yè)上樓是以產(chǎn)業(yè)作為導(dǎo)向的開發(fā)形態(tài)，最終目標(biāo)是更好地服務(wù)于產(chǎn)業(yè)，對(duì)產(chǎn)業(yè)的審查、篩選、導(dǎo)入尤為關(guān)鍵。那么究竟什么樣的產(chǎn)業(yè)適合上樓？

從工業(yè)上樓的要求來(lái)看，上樓產(chǎn)業(yè)必須滿足工業(yè)上樓“五要素”的要求，即：環(huán)保安全、減振隔振、工藝需求、垂直交通和設(shè)備載重。其中環(huán)保安全要素為第一層級(jí)要素，其他四要素為第二層級(jí)要素。

表3 工業(yè)上樓評(píng)估五要素模型

基于工業(yè)上樓項(xiàng)目要滿足環(huán)保、運(yùn)輸、載重等多方面要求，上樓產(chǎn)業(yè)需符合輕型生產(chǎn)、環(huán)保型、低能耗等特征，最好是“精密小輕”產(chǎn)業(yè)。生產(chǎn)工藝流程要相對(duì)簡(jiǎn)單，對(duì)室內(nèi)空間各方面指標(biāo)要求較小，生產(chǎn)設(shè)備重量較輕、震動(dòng)較小，且能遷移至高層。一般來(lái)說(shuō)，像工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智能裝備及機(jī)器人、物聯(lián)網(wǎng)等高端智能制造業(yè)企業(yè)適合上樓。以蘇州為例，《蘇州市“工業(yè)上樓”設(shè)計(jì)引導(dǎo)指南》（征求意見稿）給出了重點(diǎn)鼓勵(lì)上樓產(chǎn)業(yè)，包括電子信息、生物醫(yī)藥、智能裝備制造、節(jié)能環(huán)保、紡織服裝。

（三）建筑設(shè)計(jì)

對(duì)于政府和園區(qū)來(lái)說(shuō)，需根據(jù)本地的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)前景，進(jìn)行前瞻性的產(chǎn)業(yè)定位，篩選出適合區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。對(duì)上樓產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)定位后，再針對(duì)入駐企業(yè)的需求，為目標(biāo)客戶提供定制化廠房。

以南山智造紅花嶺產(chǎn)業(yè)園為例，該園區(qū)是深圳重點(diǎn)推出的政府主導(dǎo)+國(guó)企引導(dǎo)+利益統(tǒng)籌+市場(chǎng)運(yùn)作模式下的工業(yè)上樓項(xiàng)目。針對(duì)不同企業(yè)對(duì)生產(chǎn)空間荷載的不同要求，項(xiàng)目首先明確不同制造業(yè)企業(yè)對(duì)應(yīng)的樓層，根據(jù)樓層分配，對(duì)廠房荷載進(jìn)行定制化設(shè)計(jì)。為解決高層廠房貨運(yùn)效率低的問(wèn)題，項(xiàng)目在廠房上采用環(huán)形坡道+高架道路模式，將貨運(yùn)交通引入第2層、第5層及第9層平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)多首層廠房。高效解決了工業(yè)上樓設(shè)備不易上樓、高層廠房貨運(yùn)效率低等核心痛點(diǎn)問(wèn)題。

（四）運(yùn)營(yíng)管理

工業(yè)上樓空間籌措與建設(shè)、產(chǎn)業(yè)篩選與導(dǎo)入，解決了產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的實(shí)體空間問(wèn)題，但站在政府角度，工業(yè)上樓另一個(gè)重要目標(biāo)是促成產(chǎn)業(yè)集聚、形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)。因此，工業(yè)上樓對(duì)政府或?qū)嵤┲黧w專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理提出了更高的要求。

園區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)方面，需要專業(yè)化、精細(xì)化的管理，才能做好項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。這是由于工業(yè)上樓是比較復(fù)雜的業(yè)態(tài)需求，需解決垂直交通、三廢處理、減振隔振等工業(yè)上樓產(chǎn)生的特殊運(yùn)營(yíng)維護(hù)問(wèn)題。在智慧服務(wù)方面，園區(qū)運(yùn)營(yíng)方可以運(yùn)用數(shù)字技術(shù)，打造實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)、全周期管理、快速反應(yīng)、高效處理的園區(qū)智慧化運(yùn)行模式，提升管理精細(xì)度。

四、國(guó)企參與工業(yè)上樓難點(diǎn)分析

目前我國(guó)工業(yè)上樓項(xiàng)目大多是以政府主導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施的方式進(jìn)行。以深圳為例，參與深圳工業(yè)上樓的企業(yè)，主要以央國(guó)企為主導(dǎo)，包括中集、深業(yè)、中糧、華潤(rùn)、深投控等。例如中集在深圳光明區(qū)政府旁打造了深圳中集智園；深業(yè)在龍崗打造了光學(xué)智造谷，在大鵬新區(qū)打造了壩光國(guó)際生物谷；深投控聯(lián)手寶安區(qū)政府打造了深圳最大工業(yè)上樓試點(diǎn)園區(qū)新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園等。

關(guān)于高層工業(yè)樓宇的研討相對(duì)容易，但實(shí)際落地時(shí)必須謹(jǐn)慎。下面結(jié)合案例分析國(guó)有企業(yè)參與工業(yè)上樓存在的難點(diǎn)。

（一）項(xiàng)目開發(fā)成本高

工業(yè)上樓項(xiàng)目對(duì)建筑空間的高要求，本身就增加了投資成本。與傳統(tǒng)工業(yè)廠房相比，工業(yè)上樓廠房在建筑層高、樓板荷載、柱網(wǎng)間距、生產(chǎn)輔助設(shè)施等建筑工藝上標(biāo)準(zhǔn)要高得多，相對(duì)應(yīng)的成本平均也要高20%以上。以深圳南山智造紅花嶺產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，園區(qū)造價(jià)達(dá)到1萬(wàn)元/㎡，同時(shí)后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本也會(huì)更加高昂。

另一方面，工業(yè)上樓項(xiàng)目本身的重要建設(shè)目的之一，就是為制造業(yè)企業(yè)提供低成本的生存空間。2023年2月，深圳市人民政府印發(fā)《深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案》中明確規(guī)定，項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)遵循“保本微利”原則，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率原則上≤4.5%，自持廠房建成后平均租賃價(jià)格≤35元/平方米·月，租賃價(jià)格年漲幅≤5%。

表4 工業(yè)上樓項(xiàng)目與傳統(tǒng)工程建造成本對(duì)比

（二）企業(yè)上樓意愿低

盡管現(xiàn)在高層廠房在垂直運(yùn)輸設(shè)備和廠房各項(xiàng)指標(biāo)的配置很完善，不少生產(chǎn)型企業(yè)對(duì)于單層廠房的心理習(xí)慣難以改變，仍然不愿意上到高層。這種現(xiàn)象在珠三角以外的地區(qū)較為普遍，由于工業(yè)上樓普及度不高，市場(chǎng)滲透率較低，大多數(shù)企業(yè)對(duì)工業(yè)上樓的認(rèn)知不足，缺乏信心，擔(dān)心入駐園區(qū)后難以開展研發(fā)生產(chǎn)工作，不愿意承擔(dān)試錯(cuò)成本。很多企業(yè)寧愿搬遷至相對(duì)低端一些的園區(qū)，也不愿意到高層進(jìn)行研發(fā)生產(chǎn)。

并且，由于工業(yè)上樓項(xiàng)目成本較高，其租金相對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)園普遍偏高，這對(duì)企業(yè)上樓造成了很大壓力。例如，松湖智谷產(chǎn)業(yè)園平均租金為25-30元/㎡·月，區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)工業(yè)園租金僅15-20元/㎡·月，租金差高達(dá)50%。

表5 工業(yè)上樓項(xiàng)目與傳統(tǒng)工業(yè)園租金對(duì)比

五、國(guó)企參與工業(yè)上樓的建議

（一）引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值

基于工業(yè)上樓項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，通過(guò)拉近產(chǎn)業(yè)鏈距離提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。同時(shí)園區(qū)能夠在運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面精準(zhǔn)發(fā)力，更好地為企業(yè)“牽線搭橋”。例如深圳全至科技創(chuàng)新園和東莞松湖智谷產(chǎn)業(yè)園，入駐企業(yè)以電子信息和智能裝備為主，該類型在園區(qū)占比超七成以上，那么園區(qū)運(yùn)營(yíng)中對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游產(chǎn)業(yè)也可適當(dāng)引進(jìn)，形成“上下樓就是上下游”的良好氛圍，大大降低企業(yè)運(yùn)輸和溝通成本。

（二）產(chǎn)品定制提升吸引力

根據(jù)項(xiàng)目主題產(chǎn)業(yè)，專注特定行業(yè)的建筑特殊要求，提升空間載體的產(chǎn)業(yè)適配性，提高產(chǎn)品力。例如，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的需求在于對(duì)垂直交通、綜合設(shè)備夾層、三廢處理蒸汽供應(yīng)等；新材料和集成電路產(chǎn)業(yè)對(duì)減震隔振、廢氣廢液處理以及倉(cāng)儲(chǔ)、消防的建筑要求有所不同；精密儀器設(shè)備產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑柱間距和噪聲處理上的要求更高等。

（三）一城一策參與工業(yè)上樓

工業(yè)上樓需要一城一策，并非所有城市都有工業(yè)上樓的客觀需求。對(duì)于待開發(fā)土地面積較大、產(chǎn)業(yè)尚處于發(fā)展階段的中小城市，缺乏能夠快速落地規(guī)�；�的輕生產(chǎn)、研發(fā)中試、產(chǎn)業(yè)辦公企業(yè)，不一定需要強(qiáng)行追求工業(yè)上樓模式。而對(duì)于建設(shè)用地稀缺、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型需求突出的一二線核心城市，工業(yè)上樓在這些城市是大勢(shì)所趨。