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一、區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵

區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)在現(xiàn)有政策法規(guī)中尚無(wú)明確定義，實(shí)踐中主要指對(duì)某一區(qū)域進(jìn)行整體改造、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)為一體的綜合開(kāi)發(fā)行為，涉及土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)配套建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。按建設(shè)的載體不同，區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)類(lèi)型主要有新城開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)、交通樞紐開(kāi)發(fā)、城市更新改造等幾種。區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)的收入來(lái)源主要包括一級(jí)開(kāi)發(fā)收入、土地出讓收益、增值收益、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運(yùn)營(yíng)收益等。

 圖：區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)的內(nèi)容

 圖：區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)盈利模式

      二、區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)投融資規(guī)劃模型

圖：區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)投融資規(guī)劃模型

      三、區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)咨詢(xún)服務(wù)內(nèi)容

1、 盡職調(diào)查與診斷

• 梳理區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)相關(guān)政策文件，對(duì)區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)趨勢(shì)、機(jī)遇進(jìn)行分析；

• 對(duì)區(qū)域特點(diǎn)、各類(lèi)城市規(guī)劃、土地房地產(chǎn)市場(chǎng)以及政府與利益相關(guān)方的訴求等進(jìn)行分析，梳理項(xiàng)目面臨的問(wèn)題，明確項(xiàng)目服務(wù)邊界；

2、 土地開(kāi)發(fā)方案設(shè)計(jì)

• 梳理片區(qū)整體規(guī)劃與開(kāi)發(fā)思路、土地取得與供應(yīng)計(jì)劃等，對(duì)征地拆遷時(shí)序、拆遷成本等進(jìn)行測(cè)算；

• 根據(jù)土地出讓條件和土地出讓收入的預(yù)測(cè)，對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，明確土地出讓條件和凈地出讓方式，合理安排土地開(kāi)發(fā)時(shí)序，設(shè)計(jì)科學(xué)的土地開(kāi)發(fā)方案。

3、 投融資方案設(shè)計(jì)

• 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行梳理、篩選，根據(jù)項(xiàng)目難易程度、輕重緩急等進(jìn)行項(xiàng)目分類(lèi)，優(yōu)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；

• 根據(jù)項(xiàng)目特征，研究論證片區(qū)開(kāi)發(fā)模式（政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、政企聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)城融合）等；

• 研究區(qū)域內(nèi)主要建設(shè)項(xiàng)目的融資模式及關(guān)鍵商務(wù)條件，設(shè)計(jì)項(xiàng)目盈利模式；

4、 項(xiàng)目收益及資金平衡方案設(shè)計(jì)

• 通過(guò)合理規(guī)劃，充分挖掘項(xiàng)目潛在收益，進(jìn)行投資測(cè)算和投入產(chǎn)出現(xiàn)金流量分析，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的投入產(chǎn)出的資金平衡

• 有效利于土地資源、稅收、上級(jí)補(bǔ)助等資源，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；

5、 合作社會(huì)資本引入

• 協(xié)助社會(huì)資本招商談判，簽署合作協(xié)議，明確合作方式、回報(bào)機(jī)制、合作邊界等。

四、區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)咨詢(xún)服務(wù)成果

• 《土地開(kāi)發(fā)方案》

• 《投融資規(guī)劃方案》

• 《項(xiàng)目收益及資金平衡方案》